一、請仲介去申請簽約當天的謄本
除了看權狀影本以外，你還有權利請仲介出示最新土地及建物登記謄本，謄本上顯示的資訊會比權狀多更多，所以一定要看謄本，而且要看最新的。
尤其是決定購買後，在簽訂買賣契約時，要請仲介去申請簽約當天的謄本，看看內容與當初你看的有無任何變更，以免在等簽約這段時間發生任何變化而不知道（例如新增加抵押權人、或有任何限制處分的登記）。
台灣 台中律師張弘明著作權所有，未經同意，不得轉載
二、謄本上應該注意的事項
1. 登記原因
大部分登記原因都是買賣，如果登記原因是拍賣，就表示是透過法拍程序取得的房屋，賣方非常有可能是投資客，因為一般民眾比較少會透過法院拍賣程序去買自己要住的房屋。
──────台中律師張弘明著作權所有，未經同意，不得轉載
2. 登記原因發生日
這裡通常可以看出賣方是不是投資客，例如你是在民國101年4月1日看房子，而謄本上面記載原因發生日為民國101年2月1日，就表示這間房子賣方在2月1日買下後沒多久就要賣出，通常會這麼短時間內買入賣出，大部分都是投資客手法。不過奢侈稅開徵後，部分來不及在100年6月1日以前脫手的投資客，都會壓二年後再賣出，也就是等102年6月1日以後再賣出，所以你現在看到的房屋，原因發生日期如果是在差不多二年前的，就表示有可能是投資客，而不是自住客。
──────── http://0958665600.blogspot.tw/
不是說投資客的房子就不能買，而是要更仔細小心。因為投資客通常會用很便宜的裝潢把房子布置得美輪美奐，然後把價錢拉高超過區域行情價，買方有時會被炫麗的房屋外表欺騙，忘記去做區域行情的比較，倉促下斡旋金。
而且既然是投資客，就表示他不住那邊，對於這間房屋實際屋況沒有親身經驗，因此更要仔細檢查屋況，通常用越多便宜木作裝潢包附的房屋（例如牆壁用壁紙貼附，或作一些便宜櫥櫃，遮住牆面），越要小心，因為越看不到實際屋況。
──────台中律師張弘明著作權所有，未經同意，不得轉載
三、所有權人
這裡可以看出房屋真正所有權人是誰，然後看看不動產現況說明書上簽名的人是不是所有權人，如果不是，就要小心，要檢查有無授權書。
台灣 台中律師張弘明著作權所有，未經同意，不得轉載
四、抵押權人及擔保債權金額
如果賣方之前有向銀行貸款買房子，就會顯示抵押權人是某某銀行，而從擔保債權金額可以推算出當初賣方可能向銀行借多少錢，例如謄本上記載債權金額是1000萬元，則實際上賣方真正向銀行借款金額是800萬元，因為銀行都會打八折借。這時你就知道當初賣方銀行貸款是800萬元，再以此推算當初賣方購買的房屋總價，這樣就大概可以抓出這間房屋的價值是多少，然後做為你議價的基礎。
──────── http://0958665600.blogspot.tw/
五、查看有無限制處分登記
如果有法院的限制處分登記，會顯示在謄本上，這種房屋千萬不要碰，因為通常表示賣方與其他人有法律上糾紛，別人已經聲請法院查封這間房屋，賣方不能隨便買賣過戶這間房屋。
台灣 台中律師張弘明著作權所有，未經同意，不得轉載
六、主建物（室內）、附屬建物（陽台、花台、遮雨棚）、共同使用部分登記面積
此部分可以瞭解房屋權狀登記的面積是多少，看看與仲介說的是否相符合。不要去相信仲介說的使用面積，因為使用面積不是法律名詞，直接看建物謄本上的登記面積才最實在。
仲介說的使用面積通常會包含違（增）建的面積，這種違建面積是沒有合法登記的，不會顯示在謄本上，將來有遭查報拆除的風險。
──────台中律師張弘明著作權所有，未經同意，不得轉載
那仲介為何要用使用面積這種名詞呢? 因為面積大，聽起來好聽，除以總價後，每坪價格看起來好像比較低，但實際上這裡的坪數有些是將來可能遭查報拆除的，所以最好還是用謄本上登記面積去算每坪價格，才能真正掌握這間房屋價值應該多少。
台灣 台中律師張弘明著作權所有，未經同意，不得轉載
七、一定要請仲介提供建物復丈成果圖
因為從這種圖可以看出建物謄本上登記面積如何計算出來，會有詳細列出計算式。通常復丈成果圖的計算式結果會等同於謄本上登記面積，但也有發生過地政機關計算錯誤的情況，例如實際上面積沒有那麼多，卻因為地政機關算錯，導致登記面積大於實際面積。所以一定要自己將地政機關的計算式重新驗算一遍，看看計算結果與地政機關計算的結果一不一樣。
此外，從復丈成果圖也可以看出樓梯間有沒有被畫作屬於主建物的一部份。早期有些建物的樓梯間會被畫入主建物的一部份，但實際上樓梯間就是電梯間的走道，不是室內真正用到的專屬部分，這時就不要輕易被每坪價格多低所欺騙，因為其中包含樓梯間面積。
張弘明律師
歡迎分享網址連結，但不得複製轉貼文章
以下廣告是google自動播放，與張弘明律師沒有業務關聯。
若有詐騙等非法情事，歡迎民眾來信告知廠商網址，我們會立刻封鎖並且向google檢舉。
留言區不提供免費法律諮詢，有需求的民眾請到區公所預約，左側欄位可以看到張律師的排班表。
沒有留言:
張貼留言
留言區不提供免費法律諮詢，有需求的民眾請到區公所預約，左側欄位可以看到張律師的排班表。