當你看上某間房屋想要請仲介去跟賣方議價時，請注意：
仲介有義務告訴你可以選擇使用【內政部版本的要約書】或【仲介版本的斡旋金契約】。
如果仲介沒有告訴你有這兩種選擇，那仲介就違反公平交易法，可以向公平交易委員會檢舉。
要約書和斡旋金契約的差別大致如下
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選擇使用 要約書的好處在於 不用先付一筆錢給仲介（斡旋金），而是提出要約書的書面，記載你願意購買的價格，再請仲介拿去向賣方議價。
如果是選擇用斡旋金，那就要先付一筆錢斡旋金給仲介( 通常是簽支票），同時簽署斡旋金契約，仲介再幫你去向賣方議價。
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通常買方選擇用要約書，仲介比較不會積極去跟賣方議價，仲介常常會勸買方能先表示購買誠意，也就是勸買方先拿一筆斡旋金出來。
如果你真的很喜歡這間房屋，也很有誠意要議價，選擇 斡旋金契約，仲介會比較積極去議價。不過請注意，錢從口袋拿出後，要再拿回來通常不容易，最常發生的法律糾紛就在於反悔不想買了，斡旋金也拿不回來。
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要下斡旋金以前，請一定要慎重考慮自己願意出的價格，不要太輕率就出了一個高於區域行情的價格。因為一旦賣方同意你出的價格，收下斡旋金後，買賣契約就會成立，這時想反悔不買已經來不及了。
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如果選擇用 要約書，賣方同意買方出價條件後，買賣雙方只是成立一個 預約，預定要簽立買賣契約的本約；如果是選擇用斡旋金契約，賣方同意買方出價條件後，買賣雙方就成立買賣契約，本約就成立了。
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法律效果差別在於如果是 成立預約，將來後悔不想簽立買賣契約的本約，要負違約金責任， 違約金比例通常不高。
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如果是成立買賣契約本約，將來後悔不想買了，賣方仍可以依約請求買方要付價金，如果買方不付，賣方甚至有可能以買方違約為由解除買賣契約，並將已收價金沒收做為違約金。
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所以選擇要約書時
請記得將【仲介提供的】要約書版本與【內政部公布的】要約書版本做比較，如果仲介的版本與內政部不同，你有權請仲介按照內政部版本修改，因為內政部版本對消費者比較有保障。
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並且要注意
不要急著當場選擇要用要約書或斡旋金契約，買方有權將要約書攜回閱覽三天以上，這是要約書審閱期的規定。
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如果你是第一次購買房屋，請不要迫於仲介壓力去簽署放棄審閱期的條款，應該把要約書帶回，仔細研究其中的內容是否與內政部版本有所不同，並且協尋相關的法律諮詢或有購屋經驗的前輩，才能避免事後的訴訟紛爭。
如果仲介當初沒有給你三天以上審閱期，更可以主張仲介違反誠信原則，依消保法規定主張要約書無效。
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